Compravendes amb renúncia a l'exempció de l'IVA

Quan una empresa ven a una altra un local, una nau, una oficina o un terreny de segona mà, l'operació està exempta d'IVA i tributa per ITP, que és un cost definitiu per al comprador. Si es compleixen els requisits, el venedor pot renunciar a l'exempció: l'operació passa a tributar per IVA, que el comprador pot deduir.

• En segons i posteriors lliuraments d'edificacions.
• En la venda de terrenys rústics o no edificables.

A més, el venedor ha de ser empresari o professional, i el comprador, un empresari o professional que actuï en la seva activitat i tingui dret a deduir, totalment o parcialment, l'IVA de la compra.

Amb la renúncia, el venedor no repercuteix l'IVA: el declara el comprador, que l'ingressa i, si hi té dret, el dedueix en la mateixa declaració. És el que es coneix com a inversió del subjecte passiu.

A canvi d'evitar l'ITP, a Catalunya l'escriptura tributa per AJD al 3,5 %. Pot veure com es liquida aquest impost al nostre servei d'AJD i, si l'operació acaba tributant per ITP, al d'ITP.

No sempre. Amb la renúncia s'evita l'ITP, però l'escriptura paga un AJD del 3,5 % i, si el comprador no pot deduir tot l'IVA, una part es converteix en cost. Per al venedor, en canvi, la renúncia li pot evitar regularitzar l'IVA que va deduir en comprar o rehabilitar l'immoble, si no han passat deu anys. Per això, abans de signar, fem els comptes de les dues opcions per a les dues parts.

La renúncia s'ha de comunicar al comprador abans del lliurament de l'immoble o en el mateix moment; l'habitual és fer-ho a l'escriptura. No es pot renunciar després de signar, així que convé analitzar-la abans de signar les arres. L'AJD es liquida després en el termini d'un mes des de l'escriptura.

En la compra d'un habitatge només és possible la renúncia si el venedor és empresari a efectes de l'IVA, per exemple una promotora o una societat patrimonial, i el comprador té dret a deduir l'IVA d'aquesta compra. Si el comprador el llogarà com a habitatge, que és una activitat exempta, normalment no podrà deduir i no és possible la renúncia.

• Anàlisi de si l'operació permet la renúncia i de si convé a les dues parts.
• Comunicació de la renúncia i declaració del comprador sobre el seu dret a deduir.
• Revisió de les clàusules fiscals de les arres i de l'escriptura.
• Liquidació de l'AJD de l'escriptura.
• Instruccions a la gestoria de cada part per declarar l'operació en l'IVA.

• L'esborrany de les arres o de l'escriptura.
• Les dades fiscals de les dues empreses.
• L'ús que el comprador donarà a l'immoble.

• No deixar per escrit la comunicació del venedor i la declaració del comprador: Hisenda pot considerar que l'operació estava exempta d'IVA i exigir al comprador l'ITP, amb interessos.
• Plantejar la renúncia després de signar, quan ja no és possible.
• Renunciar sense fer els comptes: si el comprador no pot deduir tot l'IVA, una part es converteix en cost.