Reclamació de quotes a propietaris morosos

La morositat és un dels problemes més freqüents a les comunitats de propietaris. Quan un veí deixa de pagar les quotes ordinàries o una derrama, la resta de propietaris ha de cobrir aquest forat perquè la comunitat pugui continuar pagant la llum, la neteja, l'ascensor o l'assegurança. Si el deute s'allarga, el problema deixa de ser només econòmic i comença a afectar la convivència.

En aquesta guia li expliquem com sol desenvolupar-se la reclamació d'un deute comunitari a Catalunya, què convé preparar abans d'actuar i en quin moment té sentit acudir a un advocat especialista en comunitats de propietaris.

Un deute petit que no es reclama tendeix a créixer mes rere mes. Com abans s'actua, més senzill és arribar a un acord de pagament i menys se'n ressent la tresoreria de la comunitat. A més, deixar passar el temps pot tenir conseqüències sobre la possibilitat de reclamar determinades quantitats. A Catalunya, les quotes comunitàries prescriuen als tres anys: el que no es reclama a temps es pot perdre.

Actuar amb ordre també protegeix el president i l'administrador de finques: una reclamació ben documentada evita discussions a la junta sobre com s'ha gestionat el deute.

1. Revisar el deute i la documentació

El primer pas és saber amb exactitud què es deu, des de quan i per quins conceptes. Per fer-ho revisem els comptes de la comunitat, els rebuts pendents, les actes en què es van aprovar pressupostos i derrames i, si escau, els estatuts. També comprovem que el deute es va aprovar i notificar com exigeix la llei, perquè d'això depèn poder-lo reclamar judicialment.

2. Requerir el pagament al propietari

Abans d'acudir als tribunals, el més habitual és comunicar el deute al propietari de manera fefaent i donar-li l'oportunitat de pagar. Moltes reclamacions es resolen en aquesta fase, especialment quan el requeriment l'envia un despatx d'advocats i deixa clares les conseqüències de no pagar.

3. Negociar un acord de pagament

Quan el propietari travessa dificultats econòmiques, un calendari de pagaments per escrit pot ser la solució més pràctica per a la comunitat. L'ajudem a plantejar-lo i a documentar-lo perquè, si s'incompleix, la reclamació pugui continuar sense començar de zero.

4. Reclamació judicial

Si el propietari no paga ni arriba a un acord, la comunitat pot reclamar el deute davant dels tribunals. És el procés monitori, pensat per a aquest tipus de deutes, però només prospera si el deute es va aprovar i notificar amb les formalitats que exigeix la llei. Ens encarreguem de preparar la demanda, representar la comunitat i fer el seguiment del procediment.

5. Execució si la resolució no es compleix

Obtenir una resolució favorable no sempre vol dir cobrar immediatament. Si el deutor no paga voluntàriament, pot ser necessari demanar-ne l'execució. La llei permet embargar béns del deutor, i el deute comunitari és un crèdit preferent del qual respon el mateix pis.

És un dubte molt habitual a les juntes: si el propietari morós ven el seu habitatge, qui respon del deute? La resposta depèn de diversos factors i convé analitzar-la cas per cas. A Catalunya, l'habitatge queda afecte al pagament de les quotes pendents encara que canviï de propietari, de manera que el certificat de deutes en la compravenda és clau.

Per això, si vostè comprarà un habitatge, és recomanable demanar un certificat de deutes amb la comunitat abans de signar. El revisem dins de la nostra assistència jurídica en compravendes.

L'administrador de finques sol ser qui detecta primer la morositat i qui porta el control dels comptes. Treballar amb un despatx de referència li permet derivar les reclamacions amb rapidesa, informar la junta amb dades clares i centrar-se en la gestió diària de les comunitats. El mantenim informat de l'estat de cada reclamació perquè ho pugui traslladar als propietaris.

• L'acord de la junta que aprova la liquidació del deute i el seu certificat, si ja els té.
• La prova que aquest acord es va notificar al propietari.
• El detall del deute: imports, períodes i conceptes (quotes, derrames, altres despeses).
• Les actes en què es van aprovar els pressupostos i les derrames que es reclamen.
• Les dades del propietari deutor i els requeriments que ja se li hagin enviat.
• Els estatuts de la comunitat, si n'hi ha.

Amb aquesta informació podem fer una primera valoració i explicar-li les opcions. Si la comunitat té a més un acord discutit a la junta, també li pot interessar el nostre servei d'impugnació d'acords comunitaris.