Impugnació d'acords comunitaris

La junta de propietaris és l'òrgan en què la comunitat pren les seves decisions: aprovar pressupostos, acordar obres, fixar derrames o modificar normes d'ús. Però no tot el que s'aprova en una junta és necessàriament vàlid. Quan un acord vulnera la llei, els estatuts o perjudica de manera injustificada un propietari, es pot impugnar.

Aquesta guia explica, de manera general, en quines situacions sol plantejar-se una impugnació, què convé revisar abans de decidir i com es pot defensar la comunitat si és ella qui rep la demanda.

Cada cas és diferent, però les consultes que rebem solen respondre a situacions com aquestes:

• Acords adoptats sense la majoria necessària.
• Juntes convocades de manera incorrecta o sense incloure l'assumpte a l'ordre del dia.
• Acords contraris als estatuts de la comunitat.
• Decisions que perjudiquen greument un o diversos propietaris sense justificació.
• Repartiment de despeses que no respecta les quotes de participació o el que s'havia pactat.

El Codi civil de Catalunya permet impugnar els acords contraris a la llei o als estatuts, els que perjudiquen greument la comunitat en benefici d'alguns propietaris i els que causen un perjudici greu a qui no té el deure de suportar-lo. La legitimació depèn de com va votar cada propietari i de si va assistir a la junta.

En la impugnació d'acords, el temps és decisiu. Hi ha terminis concrets per acudir als tribunals i, si es deixen passar, l'acord pot quedar ferm encara que fos irregular. A Catalunya, l'acció caduca als dos mesos de la notificació de l'acord, o a l'any si és contrari a la llei o als estatuts. Per això li recomanem consultar tan bon punt rebi l'acta de la junta, encara que no tingui clar si vol impugnar.

La convocatòria i l'ordre del dia

Comprovem com i quan es va convocar la junta i si l'acord discutit figurava a l'ordre del dia. Moltes irregularitats es detecten en aquesta fase.

L'acta i les majories

Analitzem com es va votar, quina majoria es va assolir i si era la que exigia aquest tipus d'acord. A Catalunya, cada tipus d'acord exigeix una majoria diferent, i no assolir-la pot deixar l'acord sense efecte.

Els estatuts i els acords anteriors

Els estatuts i les decisions prèvies de la comunitat poden condicionar la validesa d'un nou acord. Si la seva comunitat necessita revisar o actualitzar els estatuts, li pot interessar el nostre servei d'assistència a juntes, actes i estatuts.

La conveniència de litigar

No totes les irregularitats justifiquen un plet. Li expliquem les possibilitats reals, els costos previsibles i les alternatives, com plantejar la qüestió en una nova junta o negociar amb la comunitat.

Quan un propietari impugna un acord, la comunitat necessita defensar la seva posició amb la documentació de la junta. Analitzem la demanda, revisem si l'acord es va adoptar correctament i preparem la defensa. De vegades, la millor opció és esmenar l'acord en una nova junta; si és així, li ho direm.

• La convocatòria de la junta i l'ordre del dia.
• L'acta, amb la llista d'assistents i el resultat de les votacions.
• La notificació de l'acord que va rebre: la seva data marca l'inici del termini per impugnar.
• Els estatuts i les normes de règim interior, si n'hi ha.
• Els documents que acreditin el perjudici que causa l'acord (pressupostos, informes, comunicacions).

Si el conflicte amb la comunitat acaba als tribunals per altres motius, també l'assistim en litigació civil immobiliària.