Compraventas con renuncia a la exención del IVA

Cuando una empresa vende a otra un local, una nave, una oficina o un terreno de segunda mano, la operación está exenta de IVA y tributa por ITP, que es un coste definitivo para el comprador. Si se cumplen los requisitos, el vendedor puede renunciar a la exención: la operación pasa a tributar por IVA, que el comprador puede deducir.

• En segundas y posteriores entregas de edificaciones.
• En la venta de terrenos rústicos o no edificables.

Además, el vendedor tiene que ser empresario o profesional, y el comprador, un empresario o profesional que actúe en su actividad y tenga derecho a deducir, total o parcialmente, el IVA de la compra.

Con la renuncia, el vendedor no repercute el IVA: lo declara el comprador, que lo ingresa y, si tiene derecho, lo deduce en la misma declaración. Es lo que se conoce como inversión del sujeto pasivo.

A cambio de evitar el ITP, la escritura tributa por AJD al tipo catalán del 3,5 %. Puede ver cómo se liquida este impuesto en nuestro servicio de AJD y, si la operación acaba tributando por ITP, en el de ITP.

No siempre. Con la renuncia se evita el ITP, pero la escritura paga un AJD del 3,5 % y, si el comprador no puede deducir todo el IVA, una parte se convierte en coste. Para el vendedor, en cambio, la renuncia puede evitarle regularizar el IVA que dedujo al comprar o rehabilitar el inmueble, si no han pasado diez años. Por eso, antes de firmar, hacemos las cuentas de las dos opciones para las dos partes.

La renuncia tiene que comunicarse al comprador antes de la entrega del inmueble o en el mismo momento; lo habitual es hacerlo en la escritura. No se puede renunciar después de firmar, así que conviene analizarla antes de firmar las arras. El AJD se liquida después en el plazo de un mes desde la escritura.

En la compra de una vivienda solo cabe la renuncia si el vendedor es empresario a efectos del IVA, por ejemplo una promotora o una sociedad patrimonial, y el comprador tiene derecho a deducir el IVA de esa compra. Si el comprador va a alquilarla como vivienda, que es una actividad exenta, normalmente no podrá deducir y no cabe la renuncia.

• Análisis de si la operación permite la renuncia y de si conviene a las dos partes.
• Comunicación de la renuncia y declaración del comprador sobre su derecho a deducir.
• Revisión de las cláusulas fiscales de las arras y de la escritura.
• Liquidación del AJD de la escritura.
• Instrucciones a la gestoría de cada parte para declarar la operación en el IVA.

• El borrador de las arras o de la escritura.
• Los datos fiscales de las dos empresas.
• El uso que el comprador dará al inmueble.

• No dejar por escrito la comunicación del vendedor y la declaración del comprador: Hacienda puede considerar que la operación estaba exenta de IVA y exigir al comprador el ITP, con intereses.
• Plantear la renuncia después de firmar, cuando ya no es posible.
• Renunciar sin hacer las cuentas: si el comprador no puede deducir todo el IVA, una parte se convierte en coste.