Impugnación de acuerdos comunitarios

La junta de propietarios es el órgano en el que la comunidad toma sus decisiones: aprobar presupuestos, acordar obras, fijar derramas o modificar normas de uso. Pero no todo lo que se aprueba en una junta es necesariamente válido. Cuando un acuerdo vulnera la ley, los estatutos o perjudica de forma injustificada a un propietario, puede ser impugnado.

Esta guía explica, de forma general, en qué situaciones suele plantearse una impugnación, qué conviene revisar antes de decidir y cómo puede defenderse la comunidad si es ella quien recibe la demanda.

Cada caso es distinto, pero las consultas que recibimos suelen responder a situaciones como estas:

• Acuerdos adoptados sin la mayoría necesaria.
• Juntas convocadas de forma incorrecta o sin incluir el asunto en el orden del día.
• Acuerdos contrarios a los estatutos de la comunidad.
• Decisiones que perjudican gravemente a uno o varios propietarios sin justificación.
• Reparto de gastos que no respeta las cuotas de participación o lo pactado.

El Código Civil catalán permite impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los que perjudican gravemente a la comunidad en beneficio de algunos propietarios y los que causan un perjuicio grave a quien no tiene el deber de soportarlo. La legitimación depende de cómo votó cada propietario y de si asistió a la junta.

En la impugnación de acuerdos, el tiempo es decisivo. Existen plazos concretos para acudir a los tribunales y, si se dejan pasar, el acuerdo puede quedar firme aunque fuera irregular. Según el Código Civil catalán, la acción caduca a los dos meses desde la notificación del acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos. Por eso le recomendamos consultar en cuanto reciba el acta de la junta, aunque todavía no tenga claro si quiere impugnar.

La convocatoria y el orden del día

Comprobamos cómo y cuándo se convocó la junta y si el acuerdo discutido figuraba en el orden del día. Muchas irregularidades se detectan en esta fase.

El acta y las mayorías

Analizamos cómo se votó, qué mayoría se alcanzó y si era la que exigía ese tipo de acuerdo. El Código Civil catalán exige una mayoría distinta para cada tipo de acuerdo, y no alcanzarla puede dejar el acuerdo sin efecto.

Los estatutos y los acuerdos anteriores

Los estatutos y las decisiones previas de la comunidad pueden condicionar la validez de un nuevo acuerdo. Si su comunidad necesita revisar o actualizar sus estatutos, puede interesarle nuestro servicio de asistencia a juntas, actas y estatutos.

La conveniencia de litigar

No todas las irregularidades justifican un pleito. Le explicamos las posibilidades reales, los costes previsibles y las alternativas, como plantear la cuestión en una nueva junta o negociar con la comunidad.

Cuando un propietario impugna un acuerdo, la comunidad necesita defender su posición con la documentación de la junta. Analizamos la demanda, revisamos si el acuerdo se adoptó correctamente y preparamos la defensa. En ocasiones, la mejor opción es subsanar el acuerdo en una nueva junta; se lo diremos si es así.

• La convocatoria de la junta y el orden del día.
• El acta, con la lista de asistentes y el resultado de las votaciones.
• La notificación del acuerdo que recibió: su fecha marca el inicio del plazo para impugnar.
• Los estatutos y las normas de régimen interior, si existen.
• Los documentos que acrediten el perjuicio que causa el acuerdo (presupuestos, informes, comunicaciones).

Si el conflicto con la comunidad termina en los tribunales por otros motivos, también le asistimos en litigación civil inmobiliaria.